ما هو الرهن العقاري؟ وما أنواعه؟ معلومات شاملة حول الرهون العقارية

الرهن العقاري والرهون العقارية هي أحد أنواع القروض المستخدمة غالبًا إما لشراء المنازل أو أحد الممتلكات الأخرى. إذ يمنح الرهن العقاري للمُقرض حق الاستيلاء على العقار في حال لم يسدد المُقترض القرض في الوقت المحدد. فعادةً ما يكون الرهن العقاري عبارة عن قرض كبير يتم تسديده عل شكل أقساط لعدة سنوات. وبموجبه، يعتبر المقترض مسؤولًا عن تسديد القرض على شكل مدفوعات منتظمةٍ للمقرض. ولنعرف ما هو الرهن العقاري، وما هي أنواعه وشروطه، تابع معنا القراءة عبر منصة تجارتي.

ما هو الرهن العقاري

الرهن العقاري (بالإنجليزية Mortgage) عبارة عن اتفاق بينك وبين المُقرض، يمنح المُقرض الحق في أخذ ممتلكاتك إذا فشلت في سداد الأموال التي اقترضتها بالإضافة إلى فائدتها. حيث تستخدم مثل هذه الأنواع من القروض إما لشراء منزل، أو لاقتراض أموال مقابل قيمة منزل تملكه بالفعل. فبموجب شروط الرهن العقاري، يعتبر المقترض مسؤولًا عن التسديد المنتظم للمقرض. حيث تشمل المدفوعات فائدة القرض، وقيمة القرض الأساسية. ويعتبر العقارُ المرهونُ ضمانًا لتأمين القرض.

وللحصول على القرض، ينبغي على المُقترض التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري من خلال المقرض المناسب له. كما ينبغي عليه التأكد من أنه يفي بالعديد من شروط ومتطلبات الرهن العقاري. لتخضع بعد ذلك هذه الطلبات لدراسة صارمةٍ قبل أن تتمكن من الحصول على القرض العقاري. هذا وتختلف أنواع الرهون العقاريّة بناءً على احتياجات المقترض.

اقرأ أيضًا: ما هي السندات؟ ما أنواع السندات وكيف تشتريها؟

كيف يعمل الرهن العقاري

يحتاج الأفراد والشركات للرهون العقارية، وذلك لشراء العقارات دون حاجتهم إلى دفع سعر كامل العقار في البداية. إذ يسدد المُقترض القرض مضافًا عليه الفائدة على مدى عدة سنواتٍ محددةٍ حتى يتم الانتهاء منه ويصبح كامل العقار ملكًا للمقترض. هذا وتعتبر غالبية الرهون العقاريّة التقليدية قابلة للاستهلاك بالكامل. وبمعنىً آخر، سيبقى مبلغ الدفع العادي كما هو، ولكن سيُدفع نسب مختلفة من قيمة القرض مقابل الفائدة على مدى كامل فترة القرض مع كل دفعة يتم دفعها. هذا وتتراوح مدة الرهون العقاريّة النموذجية ما بين 15 إلى 30 سنة. هذا ويطلق عليها أيضًا اسم الامتيازات مقابل الممتلكات أو المطالبات على الممتلكات. وفي حال لم يسدد المقترض الدفعات المتفق عليها، فيمكن حينها للمُقرض أن ينفّذ الرهن على العقار.

فعلى سبيل المثال، يرهن المشتري منزله السكني للمُقرض، ليكون له الحق بعد ذلك بالمطالبة بالعقار. الأمر الذي يضمن حق المُقرض في العقار عند تقصير المشتري في تسديد التزاماته المالية. وفي حالة تنفيذ الرهن، يمكن للمقرض إخلاء السكن، وبيع العقارْ.

أنواع الرهون العقارية

يوجد للرهون العقاريّة أنواع مختلفة. ولعلّ الأنواع الأكثر شيوعًا هي الثابتة، والتي تصل مدتها إلى 30 عامًا. كما نجد أيضًا أنواعًا من الرهن العقاريّ قصير المدى، والذي يصل إلى خمس سنوات فقط. في حين يمكن أن يستمرّ بعضها إلى حوالي 40 سنةً أو أكثر. ولكن عندما تزداد مدة تسديد المدفوعات، ستقلّ قيمة الدفعة الشهرية، إلا أنه في الوقت نفسه ستزداد أيضًا قيمة مبلغ الفائدة الإجمالي التي سيدفعها المقترض طوال فترة تسديد القرض. ومن أشهر أنواع الرهون العقاريّة هي:

الرهن العقاري الثابت

هو أحد الأنواع القياسية من الرهن العقاري ذو سعر ثابت. ويشير ذلك إلى أن سعر الفائدة يبقى كما هو طوال فترة القرض. تمامًا كما هو الحال بالنسبة للأقساط الشهرية التي يدفعها المقترض. هذا ويسمّى الرهن العقاري ذي السعر الثابت أيضًا باسم الرهن العقاري التقليدي.

الرهن العقاري القابل للتعديل ARM

يتميّز هذا النوع بأن سعر الفائدة يظلّ ثابتًا لفترة أوليّة، ليتغير بعد ذلك بشكل دوريّ اعتمادًا على أسعار الفائدة المنتشرة. ولكن غالبًا ما يكون سعر الفائدة الأوليّ أقل من سعر السوق. الأمر الذي يجعل الرهن العقاري في متناول يد الجميع على المدى القصير، إلا أن الأمر ربما يكون أقلَّ تكلفة على المدى الطويل في حال ارتفع السعر بشكل كبير. كما يمتلك هذا النوع من الرهون العقارية سقفًا لمدى ارتفاع معدّل الفائدة في كل مرّة يطرأ فيه التغيير عليها ويجري تعديلها.

قروض الفائدة

أحد الأنواع التي يندر الحديث عنها، حيث يعتمد على مبدأ الفائدة فقط، وتختلف فيه آليات وخيارات الدفع. بحيث يفضّل المُقرض الاعتماد على جداول دفع معقّدة. فمثل هذه الأنواع من القروض يمكن أن يشمل خيار تسديد دفعاتٍ ماليةٍ كبيرةٍ في نهاية مدّة القرض. وفي أغلب الأحيان، يواجه مالكو المنازل مشاكل ماليةٍ مع مثل هذه الأنواع من الرهون العقارية.

الرهون العقارية العكسية

تمامًا كما هي مسمّاة. إذ تعتبر بمثابة منتجٍ ماليّ مختلفٍ تمامًا. وهي مناسبة للأشخاص الذين تزيد أعمارهم عن 62 عامًا، والذين يحتاجون إلى تحويل قسمٍ من أسهم منازلهم إلى أموال نقدية. بحيث يمكن لمالكيّ المنازل الاقتراض مقابل قيمة منازلهم كدفعة مقطوعة أو على شكل دفعاتٍ شهرية. بحيث يُستحقَ القرض بأكمله عند وفاة المقترض المنزل أو بيعه لمنزله، أو ابتعاده عنه.

الرهن العقاري بالبالون

يتميز هذا النوع بأن المدفوعات فيه تبدأ منخفضة، ثم تنمو وتضخم إلى مبلغ إجمالي أكبر بكثير قبل استحقاق القرض. يستهدف هذا النوع من الرهن العقاري بشكل عام المشترين الذين سيكون لديهم دخل أعلى في نهاية فترة القرض أو الاقتراض مما كان عليه في البداية. قد يكون أيضًا نهجًا جيدًا لأولئك الذين يخططون لبيع العقار قبل نهاية فترة القرض. بالنسبة لأولئك الذين لا ينوون البيع، قد يتطلب رهن البالون إعادة التمويل للبقاء في العقار. فالمشترون الذين يختارون قرض البالون العقاري قد يفعلون ذلك بقصد إعادة تمويل الرهن العقاري عندما تنتهي مدة رهن البالون. وبشكل عام، تعد الرهون العقارية بالبالونات واحدة من أكثر أنواع الرهون العقارية خطورة.

اقرأ أيضًا: خصائص التجارة الإلكترونية | أهمية عناصر التجارة الإلكترونية للأعمال

مدة الرهن العقاري

هي المدة الزمنية التي ستصبح فيها اتفاقية الرهن العقاري الخاصة بك سارية المفعول. على سبيل المثال، قد تصل مدة الرهن العقاري لديك لمدة 25 عامًا. ومع ذلك، ليس بالضرورة أن تسدد الرهن العقاري بالكامل في نهاية المدة. فقد تحتاج إلى تجديد قرضك العقاري أو إعادة التفاوض بشأنه لتمديده لفترة جديدة والاستمرار في سداد الدفعات. بحيث سيتعين عليك التفاوض على مدة الرهن العقاري الجديدة بناءً على ظروفك الشخصية والمالية في ذلك الوقت. وعادة، ما سيعرض صاحب الرهن العقاري الخاص بك تجديد الرهن العقاري بشروط السوق الحالية أو بشروطٍ أفضل. ومع ذلك، تعتبر هذه الحالة فرصة للتفاوض مع مؤسستك المالية، أو معرفة فيما إذا كان يمكنك الحصول على صفقة أفضل في السوق أم لا.

متوسط معدّلات الرهن العقاري

يعتمد المبلغ الذي ينبغي عليك دفعه لقاء الرهن العقاري على نوعه، في حال كان ثابتًا أو قابلًا للتعديل، بالإضافة إلى مدته. بالإضافة إلى وجود أيّ نقاط خصم مدفوعة، ومعدل الفائدة في ذلك الوقت. بحيث يمكن أن تختلف أسعار الفائدة من أسبوع إلى آخر، ومن مُقرض إلى آخر.

إذ وصلت معدلات الرهون العقارية إلى أدنى مستوياتها خلال عام 2020، بنسبةٍ بلغت 2.66% للرهن المستمرّ لمدة 30 عامًا. في حين بقيت هذه الأسعار منخفضة خلال عام 2021. لتبدأ في الارتفاع مجددًا في 3 ديسمبر عام 2021. حيث وصل سعر الفائدة حسب أحد التقارير لعام 2023 بالنسبة للرهون العقارية الثابتة إلى 5.30% بالنسبة للقرض المستمر لمدة 30 عامًا، و4.45% بالنسبة للقرض المستمر لمدة 15 عامًا، و4.19% بالنسبة للقرض المستمر لمدة 5 سنوات.

ما الذي يتم تضمينه في دفعة الرهن العقاري

هناك أربعة مكونات أساسية لدفع الرهن العقاري، وهي الأصل والفوائد والضرائب والتأمين، والتي يشار إليها مجتمعة باسم ” PITI”. كما يمكن أن يكون هناك تكاليف أخرى مدرجة في الدفع أيضًا.

• الأصل: هو المبلغ المحدد من المال والذي أخذته من المقرض لشراء منزل. إذا كنت ستشتري منزلًا بقيمة 100000 دولار، على سبيل المثال، واقترضت 90 ألف دولار من مقرض للمساعدة في دفع ثمنه، فسيكون هذا هو المبدأ الذي تدين به.
• الفائدة: يعبر عنها كنسبة مئوية. وهي ما يتقاضاه المقرض منك لاقتراض هذه الأموال. بعبارة أخرى، الفائدة هي التكلفة السنوية التي تدفعها لاقتراض الأصل. تستحق الفائدة كل شهر وستغطي دفعتك الشهرية جميع الفوائد المستحقة في ذلك الشهر. هناك رسوم أخرى تنطوي للحصول على قرض عقاري إلى جانب الفائدة، بما في ذلك النقاط وتكاليف الإغلاق الأخرى.
• الضرائب العقارية: عادةً ما يقوم المقرض الخاص بك بتحصيل الضرائب العقارية المرتبطة بالمنزل كجزء من دفعة الرهن العقاري الشهرية. عادة ما يتم الاحتفاظ بالمال في حساب ضمان، والذي سيستخدمه المقرض لدفع فاتورة ضريبة الأملاك عند استحقاق الضرائب.
• تأمين أصحاب المنازل: يوفر لك تأمين مالكي المنازل ومقرضك مستوى من الحماية في حالة وقوع كارثة، أو حريق، أو حادث آخر يؤثر على ممتلكاتك. يقوم المقرض الخاص بك بتحصيل أقساط التأمين كجزء من فاتورة الرهن العقاري الشهرية الخاصة بك، ويضع الأموال في الضمان ويسدد المدفوعات إلى مزود التأمين من أجلك عند استحقاق الأقساط.

لماذا يحتاج الناس الرهون العقارية

يحتاج الأشخاص إلى اللجوء إلى الرهون العقارية لأنه غالبًا ما يكون سعر المنزل أكبر بكثير من المبلغ الماليّ الذي يدّخره الشخص. ونتيجة لذلك، تعطي الرهون العقارية الأفراد والعائلات إمكانية شراء منزلٍ جديدٍ عبر دفعةٍ أولى صغيرة نسبيًا. على سبيل المثال تمنحه 20% من سعر الشراء، ليحصل فيما بعد على قرضٍ مقابل المبلغ المالي المتبقيّ. هذا ويؤمّن القرض بقيمة العقار الذي تمّ شراؤه في حال تخلّف المقترض عن التسديد.

اقرأ أيضًا: مجالات التجارة الالكترونية؟ تعرف على أفضل مجالات التجارة الإلكترونية المربحة

كيف تؤثر شروط الرهن العقاري على الفائدة التي تدفعها

كلما طالت مدة الرهن العقاري الخاص بك، كلما انخفضت أقساطك الشهرية. حيث ستوزع التكلفة على فترة زمنية أطول. ولكن، بالإضافة إلى استغراق وقت أطول لسداد قيمة القرض، ستدفع فائدة أكبر على مدى عمر الرهن العقاري.

كم يجب أن تكون مدة الرهن العقاري الخاص بك

عندما يتعلق الأمر بالتكلفة الإجمالية للقرض، فكلما كانت مدة الرهن أقصر، كلما كان ذلك أفضل. إذ أنك لن توفر المال فحسب، بل ستتخلص من الرهن العقاريّ خلال مدةٍ قصيرةٍ جدًا. إلا أن أفضل مدة يمكن أن تأخذها بعين الاعتبار تعتمد على ظروفك الشخصية، بما في ذلك ميزانيتك وعمرك والقدرة على تحمل تكاليف القرض دورًا هامًا، ولن تناسب المدة الأقصر الجميع.

فإذا كنت مشتريًا لأول مرة، فقد تكون المدة الأطول طريقة ميسورة التكلفة للحصول على العقار، بسبب الدفعات الشهرية المنخفضة. فقط كن على دراية بأنه عند الخروج من سعر الرهن العقاري التمهيدي الخاص بك، فقد يتم تحويلك إلى معدل فائدة أعلى وقد تزيد مدفوعاتك ما لم تقم بإعادة الرهن العقاري إلى سعر فائدة مماثل أو أقل.

كيف يمكن أن تؤثر المدفوعات الزائدة على مدة الرهن العقاري

مهما كانت مدة الرهن العقاري الخاصة بك، قد تتمتع بالمرونة لتسديد دفعات زائدة. هذا يعني دفع أكثر من المبلغ الشهري المتفق عليه بانتظام أو كمبلغ مقطوع. يؤدي هذا إلى تقصير مدة الرهن العقاري بشكل فعال، حيث تقوم بتسوية الديون بسرعة أكبر.

ومع ذلك، عادة ما تكون هناك قيود على الدفع الزائد، حيث لا يمكنك تجاوز مبلغ معين دون دفع غرامة. هذا هو الحال غالبًا مع الصفقات محددة الأجل. لذا تأكد من أنك واضح بشأن ما إذا كانت اتفاقية الرهن العقاري الخاصة بك توفر هذه التسهيلات أم لا. ومتى تبدأ أي عقوبات. ضع في اعتبارك أيضًا أفضل وقت لتسديد دفعات زائدة لمرة واحدة.

هل يمكنك تمديد أو تقليل مدة الرهن العقاري

من الممكن تغيير المدة بعد الحصول على القرض العقاري. حيث ستحتاج عادةً إلى إجراء تقارير حول القدرة على تحمل التكاليف، ويجب أن تضع في الاعتبار أي رسوم إضافية يمكن أن يتقاضاها المُقرض. إذ سيؤدي تمديد المدة إلى تقليل أقساط السداد الشهرية، الأمر الذي قد يكون مفيدًا. وذلك في حال انخفض دخلك، ولكنك ستدفع المزيد من الفوائد طوال مدة القرض.

تمديد فترة نوع الرهن العقاري بفائدة فقط

إذا كان لديك قرض عقاري بفائدة فقط، وكنت قلقًا من أن خطتك الأولية لجمع الأموال لن تصل إلى الهدف في الوقت المناسب، فقد تتمكن من تمديد مدتك. إذ يمكنك الاتصال بالمقرض، أو التحدث إلى المستشار المالي في أقرب وقت ممكن للنقاش حول خياراتك المتاحة. قد تشمل هذه التحول إلى سداد الرهن العقاري بحيث يمكن إضافة المزيد من الوقت إلى المدة الخاصة بك.

مقارنة بين الرهون العقارية السكنية والتجارية

تشترك كل من الرهون العقاريّة السكنية والتجارية في بعض الخصائص المشتركة، بما في ذلك أن المقرضين يأخذون الممتلكات كضمان، ويطلبون تقييمًا. وكلاهما عادة ما يكون لهما هيكل قروض أكثر ملاءمة مقارنةً بأنواع الائتمان الأخرى.

ولكن هناك أيضًا بعض الاختلافات المهمة التي تجعلها فريدة من نوعها.

إذ تتضمن الرهون العقارية بعض الخصائص الرئيسية بما فيها:

• غالبًا ما يشغل المقترض العقار، مما يعني أنه محل إقامته الأساسي.
• عادة ما يكون المقترض فردًا (أو زوجين).
• يقوم المقترض (المقترضون) عادةً بخدمة الرهن العقاري بأرباحهم الشخصية. وبالتالي يجب أن يكونوا قادرين على إثبات أن لديهم دخلًا ثابتًا، وتقديم دليل على أي أصول خارجية أخرى ثمينة، وإثبات تاريخ ائتماني جيد.
• كما تميل العقارات السكنية إلى أن يكون لديها أسواق ثانوية نشطة للغاية. وبالتالي فهي تدعم بشكل عام قيمة القرض طويل الأجل.

أما الرهون التجارية فتتضمن بعض الخصائص الرئيسية، وهي:

• يكون المقترض بشكل عام شركة.
• المقترض لا يخدم الرهن العقاري بأرباحه الشخصية. حيث يأتي النقد لخدمة التزام الرهن العقاري إما من العمليات التجارية، إذا كانوا يديرون شركة في الموقع أو من دخل الإيجار، إذا كان عقارًا استثماريًا.
• يتطلب فهم التدفقات النقدية لعملية تجارية تحليلًا أكثر شمولاً للأعمال الأساسية، بما في ذلك صحتها المالية وقدراتها الإدارية وميزاتها التنافسية.
• يعد فهم المخاطر الافتراضية للعقار المؤجر أكثر صعوبة، حيث لن يتمكن المقرض من الوصول إلى المعلومات المالية للمستأجر. لذلك، يتم تحليل صفقات الرهن العقاري التجاري في استثمار العقارات بناءً على الموقع الجغرافي، وجودة العقار، وقوة عقد الإيجار.
• تميل الممتلكات التجارية إلى فرض قيودٍ كثيرة على الاستخدامات. وبالتالي تقليل عدد شاغليها المحتملين. هذا يعني عمومًا قيمة أقل بكثير من قيمة القرض.

من يقدم قروض الرهن العقاري

غالبًا ما يتم تقديم قروض الرهون العقارية من قبل البنوك والمؤسسات المالية التقليدية الأخرى (مثل الاتحادات الائتمانية)، ولكن ليس دائمًا. إذ تمتلك شركات التأمين على الحياة، وصناديق التقاعد، وشركات إدارة الأصول الكبيرة الأخرى أيضًا إمكانية الإقراض أيضًا. ففي الواقع، تميل قروض الرهون العقاريّة (من وجهة نظر المقرض) إلى تمثيل مصادر مستقرة ومتسقة للغاية للتدفقات النقدية المستقبلية عن طريق المدفوعات الشهرية للمقترض.

وتصدر الرهون العقارية أيضاً عن مستثمرين آخرين من القطاع الخاص. حيث تقوم هذه الأطراف بتجميع الأموال في أشكال مختلفة من صناديق الرهن العقاري لإنشاء كيانات إقراض خاصة. غالبًا ما يتم توزيع هذه الأموال على مشتري المساكن والمستثمرين العقاريين عن طريق شركات الوساطة العقارية.

هذا ولا يعتبر السمسار مقرضًا مباشرًا. إذ يقوم المقترض عمومًا بتجنيد خدمات السمسار لمساعدته على التسوق لدى جميع المقرضين المعروفين سابقًا من أجل تأمين أفضل سعر وشروط له. وعادة ما يتم الدفع للوسيط من قبل المقرض الذي يغلق الصفقة.

كيفية العثور على أفضل رهن عقاري

لتحديد الرهن العقاري الأفضل لوضعك، قم بتقييم وضعك المالي. بما في ذلك دخلك، وسجل ائتمانك، بالإضافة إلى أهدافك المالية. واقض أيضًا بعض الوقت في التسوق مع المقرضين  المختلفين أيضًا. فلدى البعض إرشادات أكثر صرامة من البعض الآخر. إذ يطلب بعض المقرضين دفعة أولى بنسبة 20 في المائة، بينما يطلب البعض الآخر أقل من 3 في المائة من سعر شراء المنزل. ولذلك، حتى لو كان لديك مقرض مفضل، عليك الاطلاع والنظر في خيارات بقية المقرضين الآخرين. فقد لا تبدو عُشر في المائة من أسعار الفائدة كثيرة، ولكن يمكنها أن تترجم إلى آلاف الدولارات على مدار عمر القرض.

كيفية التأهل للرهون العقارية

فيما يلي بعض النصائح لتحسين فرصك في التأهل والموافقة على طلبك في الرهن، وهي:

• تأكد من أنك تعرف ما الذي تحصل عليه قبل التقدم بطلب للحصول على قرض. وابحث عن مقدار الضرائب العقارية، ونوع المنتج الذي يناسب احتياجاتك بشكل أفضل، وأنواع منح مساعد مشتري المنازل لأول مرة.
• قم بإنشاء سجل ائتماني واعمل على تحسينه. واسعى جاهدًا لإجراء جميع مدفوعات بطاقتك الائتمانية، أو القرض، أو الديون الأخرى في الوقت المحدد، وتحقق من تقارير الائتمان الخاصة بك بحثًا عن أي أخطاء قبل التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري. إذا اكتشفت معلومات غير صحيحة (مثل معلومات الاتصال غير الصحيحة)، فاعترض عليها مع مكتب تقارير الائتمان في أقرب وقت ممكن لتصحيحها.
• ادخر لدفعة أولى كافية، حيث يساعد الحد من النسبة المئوية لسعر الشراء الممول على تحسين قدرتك على التأهل للحصول على قرض عقاري. إذ تظهر ممارسات الادخار المسؤولة قدرتك على إدارة الشؤون المالية، وتقليل المخاطر الإجمالية التي ينطوي عليها إقراض المال.
• تجنب التغييرات في وضعك الوظيفي، بحيث قد يؤثر ترك وظيفتك، أو فقدانها، أو تبديل الشركات على مؤهلاتك.

الأسئلة الشائعة؟